Recientemente el Ministro de Economía, Luis De Guindos, ha elaborado un plan por el cual se busca incentivar que los bancos acepten la dación en pago como forma de resolución de las hipotecas de aquellos deudores que no pueden hacer frente a los pagos de las cuotas.

Nos ha parecido interesante abordar esta cuestión y analizar el modelo de legislación hipotecaria y cómo se podría mejorar el mismo.

Antes de entrar en mayor detalle debemos definir lo que se entiende por dación en pago. Este sería el acto, en virtud del cual, el acreedor acepta que el deudor realice, a título de pago, una prestación diversa de la debida que será aceptada en sustitución de la prestación originaria. Sin embargo, popularmente se conoce la dación en pago como la entrega del inmueble cuando el deudor no puede hacer frente a los pagos de su crédito hipotecario. Efectivamente, este modo de resolución de la obligación hipotecaria entra dentro del concepto de dación en pago, aunque no es exclusivo como hemos visto en su definición.

Visto el concepto es momento de realizar un análisis sobre los efectos que tendría la extensión generalizada de la dación en pago en los contratos hipotecarios. En este sentido, las entidades financieras se convertirían en empresas inmobiliarias, puesto que asumirían un doble riesgo. Por un lado, tendrían que tener en cuenta que el deudor podría dejarles de pagar, y por otro deberían tener en cuenta la volatilidad del precio de los inmuebles. Hasta ahora, los bancos y cajas de ahorro sólo han tenido que hacer frente al primero de los riesgos, pero si se acepta la dación en pago como forma de resolución de los contratos hipotecarios tendrán que hacer frente al segundo. El principal efecto de esta medida sería que las entidades financieras cerrarían aún más el grifo del crédito, e incluso pedirían mayores garantías a futuros compradores de viviendas.

Como vemos, no es la mejor de las medidas si lo que buscamos es que el crédito vuelva a fluir entre particulares y empresas. No obstante, la legislación hipotecaria merece una revisión al ser manifiestamente injusta. Nos explicamos, actualmente si un individuo no hace frente a los pagos de su hipoteca el banco puede ejecutar su casa. Esto supone ponerla en venta a través de subasta y así cobrar el crédito. Sin embargo, si no existen subasteros (algo bastante frecuente) la entidad financiera puede quedarse con el inmueble por la mitad del valor al que fue iniciada la subasta. De este modo, el deudor pierde su vivienda y además persiste su crédito.

Vista la normativa se puede decir que existe un desequilibrio entre acreedor y deudor. Sería deseable introducir mejoras que pasarían en primer lugar porque el valor de la tasación original del inmueble sea vinculante a la hora de adjudicarse la vivienda. No parece lógico que el banco tasara la casa de forma unilateral en el momento del otorgación del crédito y después se olvide de éste. Además si el banco obtiene un beneficio posterior por la venta de vivienda adjudicada la deuda vigente debería ser detraída en la cuantía de la plusvalía obtenida por el acreedor.

Por último, se deberían adoptar medidas complementarias que tuvieran en cuenta situaciones extraordinarias donde los deudores no puedan afrontar los pagos debido a una situación sobrevenida de desempleo. Se debe tener en cuenta que la vivienda es un bien de especial sensibilidad y sería preferible para todos los agentes intervinientes adoptar medidas flexibilizadoras. Ejemplos de las mismas serían la renegociación de la deuda o la suspensión de las cuotas mientras dure la situación de paro. Además, desde los poderes públicos se debería impulsar el alquiler preferente de las viviendas ejecutadas a los deudores que no pudieron pagar las cuotas.

Para concluir, debemos decir que la dación en pago no es la mejor de las medidas para evitar los desahucios ni para solucionar la morosidad crediticia. De hecho, si se impone esta medida a los bancos, tendremos efectos contractivos con respecto a los créditos otorgados a las familias. Sin embargo, la legislación vigente está provocando que las relaciones entre deudores y acreedores no estén equilibradas, y por tanto merece una reflexión y una actuación en consonancia.